2021房地产项目数字化管理下的土地增值税清算演练和筹划实战特训班（成都，8月7-8日）
【举办单位】北京曼顿培训网
【咨询电话】4006820825 010-56133998 13810210257
【培训日期】2021年8月7-8日
【培训地点】成都
【培训对象】各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【课程大纲】
第一节：土地增值税清算演练
1、清算单位如何划分和筹划？
2、应清算项目和可清算项目政策解析及筹划应用
第二节：土地增值税收入总额管理
1、土地增值税清算时收入总额如何确认？视同销售收入如何处理？代收费如
何处理税收最优？
⑴ 案 例：新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税收入确认
2、收入确认问题：订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？
3、清算时清算收入偏低如何确认？
4、房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由？
5、政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认销售收入？
6、面积误差如何税务处理和土地增值税清算？
⑴ 案 例：面积误差具体处理
⑵ 案 例：拆迁补偿实例解析
7、各种返还收入如何规划使土地增值税税负最优？
8、清算审核税务机关在收入确认方面主要检查哪些内容？如何规避涉税风险？
第三节：土地增值税扣除项目管理
一、土地成本管理
1、土地成本包括哪些内容？如何摊销土地成本？合法有效凭证指的是什么？
⑴ 案 例：土地价款不同摊销方法案例解析
2、拆迁安置费政策解析及风险防范
⑴ 案 例：本地安置和异地安置案例解析
⑵ 案 例：用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用
3、土地成本涉税问答：
⑴ 批量土地，分期分批开发，土地成本如何分摊？
⑵ 地下建筑物成本如何分摊？
⑶ 承接烂尾项目继续开发后销售，土地价款如何扣除？
⑷ 土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？
⑸ 取得土地的印花税可否记入土地成本？
⑹ 以地补路（工程）项目，其修路成本和承担工程成本，能否看作是其取得土
地成本？
⑺ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除？
⑻ 无票的土地成本如何确认？
二、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费
用包括内容及审核重点？如何填表？
1、清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？
2、红线外道路、公共设施配套建设是否可扣除？
3、如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有
效把握？不同成本分摊方法如何有效结合？
⑴ 案 例：无产权建筑物如何计算土地增值税
⑵ 案 例：利息扣除选择实例应用
⑶ 案 例：土地出让金不同返还方式案例解析
⑷ 案 例：精装房对土地增值税影响
4、建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？
5、开发成本凭证或资料不全清算如何处理？
6、建成后产权属全体业主所有如何确认？
7、分期开发，公共配套设施在清算中如何分？
8、红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？
9、销售房屋同时赠送如何确认？
10、“以地换房”“以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？
11、期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？
12、整体购买未竣工开发项目如何扣除？
13、土地增值税清算后尾盘销售土地增值税如何申报？
14、清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？
15、清算后发生后续成本是否可“二次清算”？
第四节：土地增值税清算检查应对
1、税务机关对土地增值税清算主要检查哪些方面？
2、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？
3、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？
4、实质审核在收入方面重点检查哪些事项？具体检查哪些事项？
5、扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？
6、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？
第五节：土地增值税的反避税和税收筹划
1、土地增值税反避税政策解析及风险防范？
2、土地增值税筹划应用：
⑴ 清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分
解、开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房筹划实务案例
⑵ 架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用？
第六节：土地增值税清算案例应用
1、通过税务检查中真实案例讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主
要涉税风险及企业有效应对策略
第七节：新土地增值税法新变化及应对方略
1、新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？应关注哪些风险点？
2、现有待清算项目如何平稳向新法过渡
第八节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
【费用及报名】
1、费用：培训费3880元（含培训费、讲义费）；如需食宿，会务组可统一安排,费用自理。
2、报名咨询：4006820825 010-56133998 56028090 13810210257 鲍老师
3、报名流程：电话登记-->填写报名表-->发出培训确认函
4、备注：如课程已过期，请访问我们的网站，查询最新课程
5、详细资料请访问北京曼顿培训网(每月在全国开设四百多门公开课，欢迎报名学习)
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